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REGLAMENTO
CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE
ALTAMONTE
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(…) TERCERA PARTE: REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN: En cumplimiento de los artículos treinta y tres y treinta y cuatro de LA LEY, se constituye el Reglamento de Condominio y Administración del “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”, el cual regulará las relaciones de los condóminos propietarios: “REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”. CAPITULO PRIMERO: DISPOSICIONES GENERALES: NOMBRE, CAMPO DE APLICACIÓN Y DEFINICIONES. ARTÍCULO PRIMERO: DEL NOMBRE. El Condominio se denomina “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”. ARTICULO SEGUNDO: CAMPO DE APLICACIÓN. El presente Reglamento regula la conformación y administración del Condominio, las relaciones entre los condóminos, así como las relaciones de éstos con los órganos del Condominio y con terceros. Será de aplicación obligatoria para todo propietario, copropietario, titular de derechos reales, arrendatario, subarrendatario, residente o huésped, y en general para cualquier ocupante de fincas filiales en el Condominio. ARTICULO TERCERO: DEFINICIONES. Para la aplicación e interpretación del presente Reglamento, los términos que a continuación se indican tendrán los siguiente significados: i) ADMINISTRACIÓN O ADMINISTRADOR: El Administrador del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte Primera Etapa. ii) ÁREAS COMUNES: Aquellos bienes, pertenencias o servicios de dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios, necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso, recreo y ornato del Condominio, excluyendo aquellos correspondientes a las fincas filiales. iii) CONDOMINIO: Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. iv) PROPIETARIO O CONDÓMINO: El propietario de una finca filial o derecho real en el Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte que se encuentre debidamente inscrito como tal en el libro de Registro de Propietarios. v) CUOTA DE MANTENIMIENTO: es el monto que periódicamente cada condómino estará obligado a pagar a al Administración para cubrir la parte proporcional a los Gastos Comunes, cuota que deberá ser aprobada en la Asamblea de Propietarios donde se haya definido y aprobado un presupuesto de gastos de administración y mantenimiento. El pago de la cuota de mantenimiento correspondiente a cada unidad habitacional comenzará a regir desde el momento en que el desarrollador del condominio haga efectiva entrega de la unidad en favor de su tercero adquirente o cuando el desarrollador otorgue formal contrato de alquiler sobre cualquiera de las unidades. vi) GASTOS COMUNES: Aquellos que se requieran para la administración y mantenimiento del Condominio y a los cuales los Propietarios están obligados a contribuir de acuerdo a su coeficiente de copropiedad en el Condominio. vii) LEY: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley número siete mil novecientos treinta y tres, del veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve. viii) REGLAMENTO: Reglamento de Condominio,
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Administración y Construcción del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. ix) ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: Órgano supremo del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. x) LOTE: las fincas filiales. xi) REGLAMENTO: Reglamento de Condominio y Administración del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. ARTICULO CUARTO: DE LOS REGLAMENTOS DEL CONDOMINIO: Para efectos de interpretación y aplicación práctica, el presente Reglamento se subdivide en dos grandes apartes o capítulos, cada uno de los cuales también se denominará Reglamento, y que serán: Reglamento de Condominio y Reglamento de Administración. CAPITULO SEGUNDO: REGLAMENTO DE CONDOMINIO. ARTICULO PRIMERO: CONFORMACIÓN DEL CONDOMINIO. El Condominio está formado por las áreas privativas y las áreas comunes, cuya descripción corresponde a la contenida en la escritura constitutiva del Condominio y en los planos depositados ante la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Publico. ARTICULO SEGUNDO: PROPIETARIOS: Son propietarios todos los adquirentes de fincas filiales del Condominio. Cada Propietario es dueño exclusivo de su finca filial y comunero en los bienes afectos al uso común. Cada Propietario acreditará su condición con la respectiva escritura pública de adquisición. Los Propietarios podrán usar, gravar y enajenar su propiedad individual, con las limitaciones y prohibiciones que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, la escritura constitutiva y el Reglamento le impongan. En caso de constituirse usufructo, el titular de ese derecho no tendrá intervención en las Asambleas de Propietarios, permaneciendo el nudo Propietario, en ejercicio de todos los derechos y obligaciones de Propietario en cuanto a las relaciones con el Condominio. En caso de venta, cesión o transferencia de otra naturaleza de alguna Finca filial, o parte de ella, el Propietario o Transmitente deberá comunicarlo al Administrador por escrito y aportar copia del documento mediante el cual se acredite dicho traspaso, pues para todos los efectos prácticos, legales y reglamentarios, se tendrá como Propietario de la finca filial a quien estuviere registrado en el Libro de Registro de Propietarios. El Propietario deberá entregar al adquirente, y éste a su vez exigir del Propietario, una certificación emitida por el Administrador de encontrarse al día en el pago de todas sus obligaciones con el Condominio. Asimismo el transmitente deberá presentar al Notario Público otorgante de la escritura de traspaso dicha certificación y de existir morosidad, el adquirente se considerará deudor solidario por el monto adeudado, sin perjuicio de poder cobrar al transmitente lo que por ese motivo deba cancelar. En la escritura de traspaso, el nuevo Propietario deberá manifestar que conoce y acepta el Reglamento en todos sus extremos. Es responsabilidad del nuevo Propietario acreditarse ante el Administrador como tal. ARTICULO TERCERO: DE LOS PORCENTAJES O COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LAS FINCAS FILIALES: Los porcentajes de valor establecidos para cada finca filial determinarán: El valor proporcional de cada finca filial con relación al valor total de Condominio y el número de votos que le corresponde en las Asambleas de Propietarios. Los coeficientes de copropiedad establecidos
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para cada finca filial determinarán: El derecho de cada Propietario sobre las cosas comunes, y La proporción en la que debe contribuir cada finca filial a los gastos comunes y fondo de reserva. ARTICULO CUARTO: DE LOS BIENES COMUNES: Se consideran como bienes comunes y en consecuencia del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios, los cuales no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni transmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y en consecuencia, inseparables de dicha propiedad, los siguientes: Accesos, Zona Recreativa, Zona de Protección, Juegos Infantiles. Además de las áreas comunes indicadas, lo son también todas aquellas necesarias para la existencia, funcionamiento, seguridad, salubridad, conservación, acceso, apariencia y ornato del Condominio, las aceras, vías interiores de acceso y todas las otras instalaciones como las referentes a aguas, tapias, y cualquier otro que se identifique en los planos y que deban ser considerados como áreas comunes por imperio de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y Legislación aplicable. ARTICULO QUINTO: DEL USO DE LOS BIENES COMUNES: Se tendrán como áreas comunes para uso y goce de los Propietarios y residentes del Condominio, las señaladas en los planos como zonas recreativas, accesos, parques y juegos infantiles, así como los indicados en la Escritura Constitutiva y en el Artículo Cuarto que antecede. Cada Propietario podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones haciendo uso racional de los mismos para que todos los Propietarios puedan disfrutar en forma equitativa, debiendo cumplir las siguientes normas: Los daños a la propiedad común serán pagados inmediatamente por su autor con base en el presupuesto que el Administrador determine. Las áreas comunes que correspondan podrán ser utilizadas por los Propietarios, sin fines de lucro, para celebraciones infantiles, reuniones u otros. El interesado deberá reservar con el Administrador la fecha en que espera llevar a cabo su evento. En caso de renuencia al pago de los daños que se refiere el punto anterior, el Administrador tomará las medidas o procedimientos establecidos en el Artículo Décimo sexto del presente Reglamento. Cada Propietario será responsable por los daños que causen su grupo familiar, invitados, dependientes o empleados. ARTÍCULO SEXTO: DEL MANTENIMIENTO DE LAS AREAS COMUNES: Cada Propietario está obligado a contribuir con el pago de los gastos comunes necesarios para el buen funcionamiento del Condominio. Los gastos comunes, serán sufragados por todos los Propietarios en la proporción que resulte de aplicar al monto de los gastos comunes el porcentaje que corresponde a cada finca filial de acuerdo la escritura constitutiva del Condominio. La renuncia tácita o expresa al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen. ARTICULO SETIMO: DE LOS GASTOS COMUNES: Los Gastos Comunes incluyen, pero no se limitan a: (a) Los impuestos y tasa nacionales o municipales que afectan al inmueble en su calidad de cosa común, así como cualquier otra carga obligatoria.
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(b) El monto de primas de seguro de incendio, rayos, riesgos profesionales y responsabilidad civil. (c) Los causados por la administración, mantenimiento y limpieza de las áreas comunes del Condominio. (d) Los que ocasione el mantenimiento de servicios especiales en las áreas comunes del Condominio, tales como alumbrado eléctrico, sistemas de irrigación, consumo de agua y electricidad para servicios comunes. (e) El costo de las innovaciones, reparaciones y / o mejoras que se hicieren en el Condominio o en sus cosas comunes debidamente autorizadas por la Asamblea de Propietarios, así como las que hubiera que efectuar por orden de las autoridades públicas competentes. (f) Los gastos que hiciere el Administrador en el ejercicio de sus funciones. (g) El fondo de reserva. Los gastos comunes se pagarán mediante pagos mensuales en las oficinas de la Administración, en dólares, moneda legal de los Estados Unidos de América, o en colones al tipo de cambio que rija para la fecha de pago. ARTICULO OCTAVO: PAGO DE LA CUOTA MENSUAL. Una vez que se haya firmado la escritura de traspaso o de arrendamiento y la unidad hubiese sido efectivamente entregada, el Propietario deberá iniciar con el pago de la totalidad de la cuota mensual a principios del mes siguiente. Las cuotas se pagarán por mensualidades adelantadas dentro de los siete (7) días hábiles de cada mes en dólares moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. A partir de ese momento, sea el día ocho (8), empezarán a correr los intereses moratorios equivalentes a la tasa internacional Prime Rate publicada en el Wall Street Journal de Nueva York, en su sección Money Rates, más diez puntos porcentuales, aumentándose en un punto porcentual por cada mes de atraso hasta llegar a un máximo del dieciocho por ciento anual. La Administración está autorizada para publicar en diarios de circulación nacional, en el propio Condominio y/o distribuir entre los demás condóminos, la lista de los Propietarios que presenten dos o más meses de atraso en el pago de la cuota o bien que habiéndoseles impuesto el pago de una multa no la hayan cancelado dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que les fue comunicada. La finca filial queda afecta como garantía, en los términos que establece el artículo veinte de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el Propietario llegue a tener con el Condominio. Las cuotas correspondientes a los gastos comunes, adeudadas por los Propietarios, así como las multas e intereses que generen, constituyen un gravamen hipotecario sobre la finca filial, sólo precedido por el gravamen referido al impuesto sobre bienes inmuebles. Para tales efectos un Contador Público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los Propietarios adeuden, por esos conceptos, certificación que constituirá título ejecutivo hipotecario. La empresa desarrolladora no estará obligada a pagar cuota de mantenimiento por las unidades que aún no se encuentren construidas. Por una única vez se cobrará a las personas que compren directamente de la empresa desarrolladora, una primera cuota que será equivalente al doble del monto de la cuota ordinaria, lo anterior, para efectos de capital de trabajo y la correcta atención de las necesidades del Condominio. ARTÍCULO NOVENO: DEL FONDO DE
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RESERVA. La cuota de mantenimiento mensual incluye el rubro de fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos imprevistos en la Administración o el mantenimiento de las áreas comunes. Esa suma será fijada en la Asamblea de Propietarios, en la cual deberá establecerse el procedimiento para la administración del mismo con el fin de que genere utilidades. Asimismo dicha Asamblea decidirá si el Fondo de Reserva tendrá un monto máximo y, en caso de tenerlo, fijará el monto respectivo. ARTICULO DECIMO: DE LOS SEGUROS. Las edificaciones comunes deberán estar permanentemente aseguradas contra incendio y terremoto por la suma que establezca la Asamblea de Propietarios, siendo de competencia del Administrador proceder al aseguramiento de las mismas. El Administrador podrá además contratar otros seguros que sean necesarios para la adecuada cobertura y protección de los bienes y personal que labore para el Condominio. ARTICULO DÉCIMO PRIMERO: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. Le está prohibido a los Propietarios.: A) destinar la finca filial y áreas comunes a usos o fines contrarios a la ley, la moral y las buenas costumbres y a lo establecido en el Reglamento. B) Almacenar, guardar y/ o depositar dentro de la finca filial o en las áreas comunes del Condominio, toda clase de materias explosivas, inflamables y / o asfixiantes que puede significar peligro o que produzcan emanaciones molestas. C) Depositar materiales de construcción, mezcla de concreto, mercaderías, muebles y / u objetos en las áreas comunes del Condominio, que puedan comprometer el ornato, limpieza y / o decoración del Condominio o significar daño o molestias a los demás usuarios, así como obstruir o entorpecer el uso de dichas áreas. D) Colocar en las áreas comunes o en las fincas filiales, insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda, toldos, chapas, muebles, macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética del Condominio o la comodidad de los vecinos. E) Producir o permitir que se produzcan disturbios y / o ruidos que atenten contra la tranquilidad que debe reinar en el Condominio y/o que generen una intensidad acústica superior a los niveles máximos permitidos que llegue a fijar la Asamblea de Propietarios. F) Obstruir las calles de acceso, las aceras y los estacionamientos, de manera tal que dificulte el paso, acceso o permanencia a personas o vehículos. G) Arrojar líquidos u objetos fuera de la finca filial. H) Colocar en las ventanas y /o balcones ropas, alfombras o similares. I) Disponer de la basura o desperdicios por medios distintos de los previstos para ello. J) Usar las áreas verdes comunes para limpiar vehículos, muebles o cualquier objeto. K) Ingerir bebidas alcohólicas en áreas comunes de parque ni hacer asados o fiestas en áreas comunes no destinadas para ese tipo de uso. L) Requerir a los empleados del Condominio que presten servicios personales, sin la previa autorización del administrador. M) Circular en las calles del Condominio a una velocidad superior a los veinticinco kilómetros por hora. N) Estacionar vehículos en espacios que no estén designados para tal propósito. O) Llamar a los residentes o guardas mediante la bocina del carro, o hacer un uso innecesario de la misma. Autorizar a menores de edad el uso de vehículos de motor, tales como motos, cuadriciclos, scooter, aun cuando cuenten con licencia de
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conducir. P) Efectuar cualquier acto o incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás Propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad y comodidad del Condominio. Las obligaciones a cargo del Propietario se le exigirán en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el Propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo hagan responderán por las infracciones sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del Propietario. Q) Que en relación con la regulación de las fachadas, los Propietarios de las fincas filiales no podrán modificar la forma externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o con colores distintos a los del conjunto del Condominio. ARTICULO DECIMO SEGUNDO: DE LAS MASCOTAS: a) Los Propietarios podrán tener en su finca filial únicamente mascotas domésticas que no constituyan una molestia ni un peligro para los demás Propietarios. No se considerarán mascotas domésticas el ganado caballar, el bovino, el porcino, el caprino, el ovejuno ni los apiarios y por ningún concepto se permitirá, ni como especies ni como mascotas, reptiles venenosos o animales que al salirse de su encierro puedan originar daños o poner en peligro la vida de otros animales o de personas. Tampoco se permitirán perros de razas conocidas como peligrosas, tales como Pit-Bull, Rotweiller, American Staffordshire Terrier, pero no limitados a ellos, los cuales no podrán permanecer ni ser mantenidos en el Condominio por ningún período de tiempo. Las mascotas no serán criadas o cuidadas para fines comerciales y no podrán causar molestias de ningún tipo a los vecinos. Cada Propietario será responsable por limpiar y recoger los desechos fecales de sus mascotas tanto de las áreas comunes como del área privativa. Cuando dichos animales se encuentren en áreas comunes o en contacto con el público deberán estar sujetos en todo momento, con una correa o similar que permita mantenerlos bajo control. Cualquier violación a estas disposiciones autoriza a la Administración a exigir al Propietario a que saque la mascota del Condominio sin detrimento de cualquier otra sanción a la que pudiese hacerse acreedor. Los animales en ningún caso podrán deambular por el Condominio, en el caso que se presente esta situación la Administración tendrá el derecho y la obligación de capturar la mascota y retirarla del Condominio, sin ninguna responsabilidad al respecto y sin la obligación de devolverla posteriormente; y en caso de pasear con el dueño o su autorizado, el animal deberá mostrar claramente, las marcas de haber sido vacunado según las leyes de salud. ARTICULO DECIMO TERCERO: COMPAÑÍA DE SEGURIDAD: En caso de que el Propietario quiera contratar servicios adicionales de seguridad, además de los contratados por la Administración, éstos deberán ser aprobados por la Administración y cumplir con los lineamientos de seguridad que exige la Ley y este Reglamento para las compañías constructoras y de mantenimiento de jardines. ARTICULO DECIMO CUARTO: JARDINES Y ZONAS VERDES: a) La Administración del Condominio contratará los servicios de una compañía dedicada al diseño de jardines y mantenimiento de zonas verdes. b) En caso de que los jardines exteriores de las fincas filiales estén expuestos a las zonas
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comunes, el diseño y/o modificación deberá ser aprobado por la Asamblea de Propietarios, quien deberá obtener el visto bueno del Administrador. c) El mantenimiento y/o cambios en los jardines de las zonas comunes serán responsabilidad únicamente de la compañía de mantenimiento del Condominio. Por ningún motivo los Propietarios de las fincas filiales deberán modificar los jardines de las zonas comunes ubicadas en frente de sus propiedades, sin la previa autorización de la Administración. d) Los jardines internos podrán tener plantas de cualquier tipo siempre y cuando la altura de éstas no interfiera con las vistas panorámicas de otras edificaciones y no invadan ni ensucien las propiedades vecinas. e) Los condóminos podrán darle su propio mantenimiento a las zonas verdes de sus fincas filiales, contratar a la compañía de mantenimiento del Condominio o contratar cualquier otra compañía similar para tales fines. ARTICULO DECIMO QUINTO: BASUREROS. a) Los basureros deberán ubicarse siempre dentro de la propiedad o finca filial y en lugares donde no queden expuestos desde ningún punto a las zonas comunes o propiedades vecinas. b) La basura debe depositarse siempre en un recipiente o contenedor sanitariamente adecuado. c) La basura deberá sacarse de la finca filial llevando el siguiente procedimiento: Depositarla en las bolsas correspondientes, para que pueda ser reciclada según instrucciones de la Administración del Condominio. Una vez clasificada en las diferentes bolsas, debe depositarse en recipientes para basura debidamente autorizados por la Administración del Condominio. Los recipientes deberán sacarse al camino principal, frente a la propiedad, la noche antes de que el recolector de basura pase a recogerla. El horario será indicado por la Administración del Condominio en su debido momento. Una vez que el recolector de basura haya pasado, cada Propietario será responsable de recoger los recipientes de depósito, inmediatamente. ARTICULO DECIMO SEXTO: RÉGIMEN DE SANCIONES. Cuando un Propietario o quien de él derive su derecho destine su finca filial o áreas comunes a usos contrarios a la Ley, la moral o las buenas costumbres, la hagan servir a otro objeto que el convenido expresamente en este Reglamento, efectúe acto o incurra en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás Propietarios, comprometa la solidez, seguridad, salubridad, finanzas, comodidad del Condominio y sus habitantes, incumpla las obligaciones establecidas por la Ley, este Reglamento o la Asamblea de Propietarios, el Administrador prevendrá por escrito de inmediato al infractor, con el fin de que éste se ponga a derecho y subsane los daños y perjuicios causados dentro de un plazo de cinco días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación correspondiente o bien para que esgrima los argumentos de su defensa. En caso de que el Propietario o quien de él derive su derecho no acate la prevención escrita del Administrador o bien niegue responsabilidad en la infracción o falta que se le imputa, el Administrador procederá a convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, con el fin de conocer el caso, los argumentos de defensa del presunto infractor y si fuera procedente, imponer al infractor una sanción o multa, sin perjuicio de lo que éste adeude por concepto de reparación de los daños e indemnización de los perjuicios
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que su acción u omisión hubieren ocasionado. Atendiendo a su gravedad las multas podrán oscilar entre uno a diez salarios base, conforme se define en la Ley siete mil trescientos treinta y siete de cinco de mayo de mil novecientos noventa y tres. Aunado a lo anterior, si la falta cometida por el Propietario o de quien él derive su derecho es considerada como "Falta Grave" por acuerdo tomado en Asamblea de Propietarios por un número de votos que represente al menos dos terceras partes del valor del Condominio, procederá al desahucio o la obligación de desalojo que disponen los artículos veintidós y veintitrés de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para estos efectos, sin necesidad de acuerdo previo de Asamblea de Propietarios, la mora en el pago de tres cuotas de mantenimiento consecutivas, o seis cuotas de mantenimiento en un mismo año, será considerada "Falta Grave". Para cualquier controversia que surgiere por la aplicación de las sanciones indicadas, la determinación de lo que constituye "Falta Grave", las partes acudirán al proceso estipulado en el Artículo Decimosétimo siguiente. Para el cobro de las cuotas de mantenimiento y demás sumas de dinero ordenadas por la Asamblea de Propietarios que se encontraren morosas, la Administración quedará facultada para acudir a la vía judicial correspondiente o a la vía arbitral, a su entera discreción según considere oportuno y conveniente a los intereses del Condominio. Queda entendido que todas las comunicaciones y/o notificaciones que se deban realizar a un condómino, se considerarán efectuadas a partir del momento en que el Administrador entregue dicha comunicación o notificación a cualquier persona que se encuentre en la Unidad Residencial correspondiente. ARTÍCULO DECIMO SÉTIMO: MECANISMOS PARA RESOLUCIÓN DE DISPUTAS. Los Condóminos, la Asamblea de Propietarios y el Administrador, en adelante identificados en este Artículo como las partes, en apego a lo dispuesto en los Artículos Cuarenta y Uno y Cuarenta y Tres de la Constitución Política, renuncian expresamente a la jurisdicción ordinaria y acuerdan resolver cualquier conflicto, excepto lo relativo al cobro de obligaciones pecuniarias, que será facultativo para la Administración según se indicó en el artículo anterior, conforme al siguiente procedimiento: a) Compromiso de Mediación: Las Partes acuerdan acudir en primera instancia al proceso de mediación establecido en la reglamentación del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, designándose como mediador unipersonal a quien por turno corresponda, de la lista con que al efecto cuenta la dirección de dicho Centro. b) Compromiso Arbitral: En caso de que el asunto no sea resuelto en un máximo de dos audiencias de mediación de no más de dos horas de duración cada una de ellas, o en caso de que no se verifiquen las sesiones por ausencia de alguna de las partes, el asunto o controversia será resuelto mediante laudo definitivo e inapelable de conformidad con los Reglamentos de Conciliación y Arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, a cuyas normas las partes se someten en forma incondicional. Queda entendido que tanto la mediación como el arbitraje podrán ser solicitados por cualquiera de las partes. En caso de que en el momento en que deba resolverse el conflicto, el Centro de
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Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica no esté prestando los servicios anteriormente referidos, el conflicto se resolverá mediante un proceso arbitral de equidad que se tramitará de conformidad con la Ley sobre Resolución Alternativa de Conflictos y Promoción de la Paz Social, número siete mil setecientos veintisiete. Las costas de los procesos que resulten necesarios para la resolución del conflicto, serán sufragadas en su totalidad por la parte perdedora. El acuerdo de conciliación y el laudo arbitral serán firmes, vinculantes, y tendrán carácter de cosa juzgada material para las partes. ARTÍCULO DECIMO OCTAVO: REUNIÓN Y DIVISIÓN DE ÁREAS PRIVATIVAS. Las fincas filiales podrán ser objeto de reunión o división, siempre y cuando las partes reunidas o segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio para las fincas filiales, así como el destino, las áreas mínimas y los lineamientos de acceso que disponen la Escritura Constitutiva, el Reglamento de Condominio, los planos del Condominio y la normativa vigente. Para estos efectos, deberá indicarse en el instrumento público correspondiente el coeficiente de copropiedad de la finca o fincas filiales resultantes, el nuevo porcentaje en relación al valor total de Condominio y el valor que le o les correspondiere. Para los efectos que establece el inciso e) del artículo dos de la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, dichas reuniones o subdivisiones operarán de acuerdo a las siguientes reglas: a) En caso de reunión, los porcentajes y el valor indicado se calcularán sumando los porcentajes y valores asignados en la Escritura Constitutiva del Condominio a las fincas filiales objeto de la reunión. b) En caso de segregación o división material de fincas, los nuevos porcentajes y valores serán calculados proporcionalmente en relación a los porcentajes y valor asignados en la Escritura Constitutiva del Condominio a la finca filial que diere origen a la segregación o división, según el área que comprenda cada una de las nuevas filiales resultantes. En estos casos, para que el Propietario pueda proceder con la reunión, segregación y/o división de su o sus fincas filiales y, en consecuencia a la asignación de los nuevos porcentajes en los términos indicados, no requerirá de ningún acuerdo de los Propietarios reunidos en Asamblea de Condóminos que establece el inciso a) del artículo veintisiete de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en el tanto con ello no se alteran los porcentajes existentes para las áreas comunes ni para las restantes fincas filiales. Por razones de conveniencia, seguridad, ornato, comodidad y fundamentalmente por la medida y condiciones de las fincas filiales que mediante este acto se constituyen, expresamente se autoriza su posterior sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio para transformarlas en matriz de nuevos Condominios. CAPITULO TERCERO: REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO PRIMERO: LOS ORGANOS DEL CONDOMINIO. Los órganos de gobierno y administración del Condominio están constituidos por (i) La Asamblea de Propietarios, (ii) La Administración. ARTICULO SEGUNDO: LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. La Asamblea de Propietarios es el órgano supremo del Condominio y resolverá los asuntos
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de interés común sometidos a su conocimiento. Las asambleas podrán ser ordinarias o extraordinarias. ARTICULO TERCERO: LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. La Asamblea Ordinaria de Propietarios se celebrará una vez al año dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio fiscal. Las Asambleas Extraordinarias se celebrarán cuando así lo soliciten los Propietarios que representen por lo menos un tercio del porcentaje del valor del Condominio o bien, cuando lo consideren necesario el Administrador. ARTICULO CUARTO: CONVOCATORIA. El Administrador es el encargado de convocar a la Asamblea de Condóminos y también podrán convocar los Propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del Condominio. La convocatoria deberá indicar la agenda que se tratará, el día, hora y lugar de la reunión, así como la posibilidad de una segunda convocatoria en los términos indicados en el Artículo Quinto siguiente. Se hará mediante carta circular que se enviará a la dirección postal, electrónica o fax que para tal efecto indicará cada Propietario a la Administración del Condominio, con quince días naturales de anticipación tanto para las Asambleas Ordinarias como para las Asambleas Extraordinarias. Será responsabilidad de cada Propietario reportar a la Administración cualquier cambio de dirección, pues para todos los efectos legales y reglamentarios se tendrá como la dirección válida la última dirección reportada en los registros de la Administración. ARTÍCULO QUINTO: QUÓRUM. El quórum de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria lo formarán los votos que representen no menos de dos tercios del valor del Condominio. En segunda convocatoria quedará formado con cualquier número de asistentes. Si a la hora señalada en la convocatoria no se reuniere el quórum fijado, se considerará la Asamblea convocada por segunda vez para media hora después y sesionará válidamente con el número de Propietarios que se encuentren presentes. En toda convocatoria que se efectúe se señalará expresamente la posibilidad de esta segunda convocatoria. Se prescindirá de la convocatoria previa cuando estando reunida la totalidad de los Propietarios, acuerden celebrar Asamblea y se conformen expresamente de que se prescinda de dicho trámite, lo que se hará constar en el acta respectiva. En caso de que no concurriera ninguno de los Propietarios a la segunda convocatoria de la Asamblea Ordinaria, el Administrador dejará constancia en el Libro de Actas, transcribirá el Orden del Día y se tendrá por aprobado el Presupuesto de Gastos Comunes. Sólo podrán votar quienes se encuentren al día en el pago de las cuotas del Condominio. ARTÍCULO SEXTO: ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA ORDINARIA. Son atribuciones de la Asamblea Ordinaria: a) Conocer del informe anual del Administrador relativo al año vencido, aprobándolo o denegándolo. b) Aprobar o improbar, en su caso, el presupuesto de gastos comunes que presente el Administrador para el año venidero y las cuotas que sobre dichos gastos corresponden a cada finca filial. c) Cuando proceda, relegir, nombrar o revocar los cargos del Administrador. d) Autorizar las reparaciones o mejoras que se hicieren en los elementos comunes del Condominio. e) Las resoluciones sobre asuntos de interés común, no
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comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. f) Los demás actos que le competen al tenor de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. ARTÍCULO SÉTIMO: FORMALIDADES DE LAS ASAMBLEAS. Las Asambleas serán presididas por un presidente y un secretario ad-hoc, designados por los Propietarios para cada Asamblea. De toda Asamblea se levantará un acta que se asentará en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios que al efecto lleve el Condominio, la cual será firmada por el Presidente, el Secretario y los Propietarios que hayan ejercido su voto. Los Propietarios registrales de las fincas filiales podrán hacerse representar en las Asambleas mediante mandatarios, para lo que será suficiente la presentación de una carta-poder autenticada por un abogado o bien, una certificación de personería jurídica en el caso de sociedades o apoderados generales o generalísimos. En caso de existir co-propiedad en alguna de las fincas filiales, los copropietarios deberán designar un solo representante. ARTÍCULO OCTAVO: DE LAS VOTACIONES. El voto de cada Propietario valdrá conforme al porcentaje o proporción que le corresponde a su finca filial en relación al valor dado al Condominio en su escritura constitutiva y sólo podrán votar quienes se encuentren al día en el pago de las cuotas del Condominio. Votación Requerida: a) Se requiere el voto unánime de todos los Propietarios para: i) Modificar el destino general del Condominio. ii) Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total de Condominio o el área de los bienes comunes. iii) Renunciar al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. iv) Gravar o enajenar el Condominio en su totalidad. v) Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del Reglamento de Condominio y Administración. vi) Cualquier otro acuerdo que requiera la total conformidad de los Propietarios, conforme a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio o este Reglamento. vii) Realizar construcciones en las áreas comunes no contempladas en los planos del Condominio. b) Se requiere mayoría de las dos terceras partes del porcentaje total del valor del Condominio para: i) Aprobar y realizar mejoras útiles. ii) Designar y remover al Administrador. iii) Variar el destino especial de una finca filial. iv) Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los Propietarios para que efectúe estos trabajos. v) Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse. vi) Autorizar el arrendamiento de cosas comunes. vii) Aprobar la reconstrucción parcial o total del Condominio. viii) Aprobar las mejoras útiles en las cosas comunes. c) Se requiere mayoría simple del valor del condominio para: i) Aprobar la realización de mejoras necesarias. ii) Resolver cualquier otro asunto incluido en la agenda. ii) Aprobar el presupuesto anual y la cuota de mantenimiento condominal, el fondo de reserva o cualquier otro gasto común. Las resoluciones de la Asamblea serán definitivas, válidas, vinculantes y firmes desde el momento en que se tomen, aún para los ausentes, a quienes el Administrador comunicará por escrito todos los acuerdos tomados. ARTÍCULO NOVENO: DEL ADMINISTRADOR. El
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Administrador será nombrado por la Asamblea de Propietarios mediante el voto que represente al menos las dos terceras partes del porcentaje total del valor del Condominio. La designación del Administrador se hará por el plazo de cinco años y podrá ser relecto por acuerdo de la Asamblea de Propietarios, tomado por no menos de las dos terceras partes del valor total del Condominio. El Administrador tendrá bajo su responsabilidad la administración del Condominio. El nombramiento podrá recaer tanto en personas físicas como personas jurídicas, propietarias o no del Condominio. El incumplimiento de las funciones asignadas al Administrador, u omisión de actos que causen daños y pérdidas o pongan en peligro la existencia, seguridad, salubridad y conservación del Condominio, previa llamada de atención por escrito de la Asamblea, será motivo suficiente para que éste sea removido de su cargo. En caso de que la falta sea de tal gravedad que haga innecesaria la llamada de atención, la Asamblea podrá proceder de inmediato a su despido y correspondiente sustitución. De no existir Administrador o si éste no actúa o se encontrare incapacitado, cualquiera de los Propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración, sin perjuicio del cobro que posteriormente pueda realizar, tanto del tiempo como de los gastos que cuenten con el refrendo de un Contador Público autorizado. ARTÍCULO DÉCIMO: REMUNERACIÓN DEL ADMINISTRADOR. El Administrador, como retribución por el desempeño de sus funciones en la Administración del Condominio, recibirá una retribución anual que será fijada en la Asamblea de Propietarios. ARTÍCULO UNDÉCIMO: PODERES DEL ADMINISTRADOR. El Administrador es el representante legal del Condominio y tiene facultades suficientes para representarlo en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que se susciten con relación al Condominio. El Administrador tendrá facultades de APODERADO GENERALÍSIMO SIN LIMITACIÓN DE SUMA con las atribuciones que señala el artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código Civil, pudiendo aperturar cuentas corrientes o de ahorro bancarias ante cualquier institución financiera del Sistema Bancario Nacional, así como realizar depósitos, retiros y firmar de cheques de dichas cuentas. Sin embargo, requerirá autorización de la Asamblea de Propietarios para vender, donar, enajenar, traspasar o disponer de cualquier otra forma de bienes inmuebles o de activos fijos del Condominio, así como para contraer préstamos a cargo del Condominio. No podrá otorgar poderes ni delegar su poder salvo tratándose de poderes especiales judiciales con autorización de la Asamblea de Condóminos. ARTÍCULO DUODÉCIMO: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR. Son obligaciones del Administrador: a) Respetar y hacer cumplir el Reglamento, verificar las infracciones y proceder contra el infractor conforme a sus atribuciones. b) Ejecutar las resoluciones de la Asamblea de Propietarios. c) Convocar a Asamblea de Propietarios. d) Enviar a cada Propietario, con por lo menos cinco días de anticipación a la fecha señalada para la Asamblea anual de Propietarios, el informe anual del año vencido y el Presupuesto de Gastos Comunes para el año venidero, así como el cálculo de las Cuotas Condominales que a su finca filial
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corresponde pagar. e) Atender las quejas de los Propietarios. f) Resolver, en la medida de lo posible, toda discrepancia entre los Propietarios u ocupantes de las fincas filiales o remitir la disputa al procedimiento indicado en el Artículo Decimosétimo del Reglamento de Condominio. g) Recaudar de cada Propietario las Cuotas Condominales fijadas por la Asamblea de Propietarios para el pago de los Gastos Comunes y Fondo de Reserva. h) Certificar las deudas de los Propietarios con el Condominio o bien de encontrarse al día en el pago de sus obligaciones. i) Pagar con los fondos del Condominio los gastos comunes, así como los gastos extraordinarios necesarios a fin de mantener en buen estado y en condiciones de seguridad, comodidad, limpieza y decoro las instalaciones del Condominio. j) Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo extraordinario en las áreas comunes y de servicios. k) Inspeccionar regularmente el Condominio y las fincas filiales para revisar que no se cometan infracciones en contra de lo dispuesto en los Reglamentos del Condominio. l) Mantener el Condominio en perfecto estado de conservación, aseo e higiene y velar por el buen funcionamiento de la maquinaria y equipo. m) Colocar las señales correspondientes en las vías internas del Condominio, así como en las áreas de parqueo. n) Contratar y despedir, a su sola discreción, el personal que considere necesario para la atención del Condominio. o) Ordenar, dirigir y supervisar el trabajo del personal del Condominio y exigirle el cumplimiento cabal de las obligaciones a su cargo. p) Llevar, conservar y custodiar tres libros del Condominio, UNO) un Libro de Caja en el cual consignará diariamente los egresos que tuviere por concepto de gastos comunes y los ingresos provenientes de los aportes de los Propietarios o de cualquier otro concepto. DOS) Un Libro de Actas en el cual se asentarán las actas y resoluciones de las Asambleas de Propietarios y TRES) un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual constarán los acuerdos de ese órgano. q) Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás documentación relacionada con el Condominio en su conjunto. r) Representar al Condominio directamente o por medio de apoderado ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales, municipales, judiciales, nacionales y/o extranjeras en cualquier reclamación, gestión o asunto de interés de los Propietarios o del Condominio. s) Cualquier otro que le asigne la Asamblea de Propietarios. CAPITULO CUARTO: DISPOSICIONES FINALES GENERALES. Las resoluciones de la Asamblea de Propietarios serán definitivas, válidas, vinculantes y firmes desde el momento en que se tomen, aún para los Propietarios ausentes. Las infracciones a los Reglamentos serán conocidas por el Administrador quien determinará, según su mejor criterio, la gravedad de la infracción y la imposición de una sanción pecuniaria y su monto de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Condominio. Podrá también recurrir a la vía legal según corresponda. En todo lo no previsto en el presente Reglamento regirán las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE
ALTAMONTE
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(…) TERCERA PARTE: REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN: En cumplimiento de los artículos treinta y tres y treinta y cuatro de LA LEY, se constituye el Reglamento de Condominio y Administración del “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”, el cual regulará las relaciones de los condóminos propietarios: “REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”. CAPITULO PRIMERO: DISPOSICIONES GENERALES: NOMBRE, CAMPO DE APLICACIÓN Y DEFINICIONES. ARTÍCULO PRIMERO: DEL NOMBRE. El Condominio se denomina “CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL VISTAS DE ALTAMONTE”. ARTICULO SEGUNDO: CAMPO DE APLICACIÓN. El presente Reglamento regula la conformación y administración del Condominio, las relaciones entre los condóminos, así como las relaciones de éstos con los órganos del Condominio y con terceros. Será de aplicación obligatoria para todo propietario, copropietario, titular de derechos reales, arrendatario, subarrendatario, residente o huésped, y en general para cualquier ocupante de fincas filiales en el Condominio. ARTICULO TERCERO: DEFINICIONES. Para la aplicación e interpretación del presente Reglamento, los términos que a continuación se indican tendrán los siguiente significados: i) ADMINISTRACIÓN O ADMINISTRADOR: El Administrador del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte Primera Etapa. ii) ÁREAS COMUNES: Aquellos bienes, pertenencias o servicios de dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios, necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso, recreo y ornato del Condominio, excluyendo aquellos correspondientes a las fincas filiales. iii) CONDOMINIO: Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. iv) PROPIETARIO O CONDÓMINO: El propietario de una finca filial o derecho real en el Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte que se encuentre debidamente inscrito como tal en el libro de Registro de Propietarios. v) CUOTA DE MANTENIMIENTO: es el monto que periódicamente cada condómino estará obligado a pagar a al Administración para cubrir la parte proporcional a los Gastos Comunes, cuota que deberá ser aprobada en la Asamblea de Propietarios donde se haya definido y aprobado un presupuesto de gastos de administración y mantenimiento. El pago de la cuota de mantenimiento correspondiente a cada unidad habitacional comenzará a regir desde el momento en que el desarrollador del condominio haga efectiva entrega de la unidad en favor de su tercero adquirente o cuando el desarrollador otorgue formal contrato de alquiler sobre cualquiera de las unidades. vi) GASTOS COMUNES: Aquellos que se requieran para la administración y mantenimiento del Condominio y a los cuales los Propietarios están obligados a contribuir de acuerdo a su coeficiente de copropiedad en el Condominio. vii) LEY: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley número siete mil novecientos treinta y tres, del veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve. viii) REGLAMENTO: Reglamento de Condominio,
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Administración y Construcción del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. ix) ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: Órgano supremo del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. x) LOTE: las fincas filiales. xi) REGLAMENTO: Reglamento de Condominio y Administración del Condominio Vertical Residencial Vistas de Altamonte. ARTICULO CUARTO: DE LOS REGLAMENTOS DEL CONDOMINIO: Para efectos de interpretación y aplicación práctica, el presente Reglamento se subdivide en dos grandes apartes o capítulos, cada uno de los cuales también se denominará Reglamento, y que serán: Reglamento de Condominio y Reglamento de Administración. CAPITULO SEGUNDO: REGLAMENTO DE CONDOMINIO. ARTICULO PRIMERO: CONFORMACIÓN DEL CONDOMINIO. El Condominio está formado por las áreas privativas y las áreas comunes, cuya descripción corresponde a la contenida en la escritura constitutiva del Condominio y en los planos depositados ante la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Publico. ARTICULO SEGUNDO: PROPIETARIOS: Son propietarios todos los adquirentes de fincas filiales del Condominio. Cada Propietario es dueño exclusivo de su finca filial y comunero en los bienes afectos al uso común. Cada Propietario acreditará su condición con la respectiva escritura pública de adquisición. Los Propietarios podrán usar, gravar y enajenar su propiedad individual, con las limitaciones y prohibiciones que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, la escritura constitutiva y el Reglamento le impongan. En caso de constituirse usufructo, el titular de ese derecho no tendrá intervención en las Asambleas de Propietarios, permaneciendo el nudo Propietario, en ejercicio de todos los derechos y obligaciones de Propietario en cuanto a las relaciones con el Condominio. En caso de venta, cesión o transferencia de otra naturaleza de alguna Finca filial, o parte de ella, el Propietario o Transmitente deberá comunicarlo al Administrador por escrito y aportar copia del documento mediante el cual se acredite dicho traspaso, pues para todos los efectos prácticos, legales y reglamentarios, se tendrá como Propietario de la finca filial a quien estuviere registrado en el Libro de Registro de Propietarios. El Propietario deberá entregar al adquirente, y éste a su vez exigir del Propietario, una certificación emitida por el Administrador de encontrarse al día en el pago de todas sus obligaciones con el Condominio. Asimismo el transmitente deberá presentar al Notario Público otorgante de la escritura de traspaso dicha certificación y de existir morosidad, el adquirente se considerará deudor solidario por el monto adeudado, sin perjuicio de poder cobrar al transmitente lo que por ese motivo deba cancelar. En la escritura de traspaso, el nuevo Propietario deberá manifestar que conoce y acepta el Reglamento en todos sus extremos. Es responsabilidad del nuevo Propietario acreditarse ante el Administrador como tal. ARTICULO TERCERO: DE LOS PORCENTAJES O COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LAS FINCAS FILIALES: Los porcentajes de valor establecidos para cada finca filial determinarán: El valor proporcional de cada finca filial con relación al valor total de Condominio y el número de votos que le corresponde en las Asambleas de Propietarios. Los coeficientes de copropiedad establecidos
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para cada finca filial determinarán: El derecho de cada Propietario sobre las cosas comunes, y La proporción en la que debe contribuir cada finca filial a los gastos comunes y fondo de reserva. ARTICULO CUARTO: DE LOS BIENES COMUNES: Se consideran como bienes comunes y en consecuencia del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios, los cuales no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni transmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y en consecuencia, inseparables de dicha propiedad, los siguientes: Accesos, Zona Recreativa, Zona de Protección, Juegos Infantiles. Además de las áreas comunes indicadas, lo son también todas aquellas necesarias para la existencia, funcionamiento, seguridad, salubridad, conservación, acceso, apariencia y ornato del Condominio, las aceras, vías interiores de acceso y todas las otras instalaciones como las referentes a aguas, tapias, y cualquier otro que se identifique en los planos y que deban ser considerados como áreas comunes por imperio de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y Legislación aplicable. ARTICULO QUINTO: DEL USO DE LOS BIENES COMUNES: Se tendrán como áreas comunes para uso y goce de los Propietarios y residentes del Condominio, las señaladas en los planos como zonas recreativas, accesos, parques y juegos infantiles, así como los indicados en la Escritura Constitutiva y en el Artículo Cuarto que antecede. Cada Propietario podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones haciendo uso racional de los mismos para que todos los Propietarios puedan disfrutar en forma equitativa, debiendo cumplir las siguientes normas: Los daños a la propiedad común serán pagados inmediatamente por su autor con base en el presupuesto que el Administrador determine. Las áreas comunes que correspondan podrán ser utilizadas por los Propietarios, sin fines de lucro, para celebraciones infantiles, reuniones u otros. El interesado deberá reservar con el Administrador la fecha en que espera llevar a cabo su evento. En caso de renuencia al pago de los daños que se refiere el punto anterior, el Administrador tomará las medidas o procedimientos establecidos en el Artículo Décimo sexto del presente Reglamento. Cada Propietario será responsable por los daños que causen su grupo familiar, invitados, dependientes o empleados. ARTÍCULO SEXTO: DEL MANTENIMIENTO DE LAS AREAS COMUNES: Cada Propietario está obligado a contribuir con el pago de los gastos comunes necesarios para el buen funcionamiento del Condominio. Los gastos comunes, serán sufragados por todos los Propietarios en la proporción que resulte de aplicar al monto de los gastos comunes el porcentaje que corresponde a cada finca filial de acuerdo la escritura constitutiva del Condominio. La renuncia tácita o expresa al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen. ARTICULO SETIMO: DE LOS GASTOS COMUNES: Los Gastos Comunes incluyen, pero no se limitan a: (a) Los impuestos y tasa nacionales o municipales que afectan al inmueble en su calidad de cosa común, así como cualquier otra carga obligatoria.
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(b) El monto de primas de seguro de incendio, rayos, riesgos profesionales y responsabilidad civil. (c) Los causados por la administración, mantenimiento y limpieza de las áreas comunes del Condominio. (d) Los que ocasione el mantenimiento de servicios especiales en las áreas comunes del Condominio, tales como alumbrado eléctrico, sistemas de irrigación, consumo de agua y electricidad para servicios comunes. (e) El costo de las innovaciones, reparaciones y / o mejoras que se hicieren en el Condominio o en sus cosas comunes debidamente autorizadas por la Asamblea de Propietarios, así como las que hubiera que efectuar por orden de las autoridades públicas competentes. (f) Los gastos que hiciere el Administrador en el ejercicio de sus funciones. (g) El fondo de reserva. Los gastos comunes se pagarán mediante pagos mensuales en las oficinas de la Administración, en dólares, moneda legal de los Estados Unidos de América, o en colones al tipo de cambio que rija para la fecha de pago. ARTICULO OCTAVO: PAGO DE LA CUOTA MENSUAL. Una vez que se haya firmado la escritura de traspaso o de arrendamiento y la unidad hubiese sido efectivamente entregada, el Propietario deberá iniciar con el pago de la totalidad de la cuota mensual a principios del mes siguiente. Las cuotas se pagarán por mensualidades adelantadas dentro de los siete (7) días hábiles de cada mes en dólares moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. A partir de ese momento, sea el día ocho (8), empezarán a correr los intereses moratorios equivalentes a la tasa internacional Prime Rate publicada en el Wall Street Journal de Nueva York, en su sección Money Rates, más diez puntos porcentuales, aumentándose en un punto porcentual por cada mes de atraso hasta llegar a un máximo del dieciocho por ciento anual. La Administración está autorizada para publicar en diarios de circulación nacional, en el propio Condominio y/o distribuir entre los demás condóminos, la lista de los Propietarios que presenten dos o más meses de atraso en el pago de la cuota o bien que habiéndoseles impuesto el pago de una multa no la hayan cancelado dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que les fue comunicada. La finca filial queda afecta como garantía, en los términos que establece el artículo veinte de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el Propietario llegue a tener con el Condominio. Las cuotas correspondientes a los gastos comunes, adeudadas por los Propietarios, así como las multas e intereses que generen, constituyen un gravamen hipotecario sobre la finca filial, sólo precedido por el gravamen referido al impuesto sobre bienes inmuebles. Para tales efectos un Contador Público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los Propietarios adeuden, por esos conceptos, certificación que constituirá título ejecutivo hipotecario. La empresa desarrolladora no estará obligada a pagar cuota de mantenimiento por las unidades que aún no se encuentren construidas. Por una única vez se cobrará a las personas que compren directamente de la empresa desarrolladora, una primera cuota que será equivalente al doble del monto de la cuota ordinaria, lo anterior, para efectos de capital de trabajo y la correcta atención de las necesidades del Condominio. ARTÍCULO NOVENO: DEL FONDO DE
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RESERVA. La cuota de mantenimiento mensual incluye el rubro de fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos imprevistos en la Administración o el mantenimiento de las áreas comunes. Esa suma será fijada en la Asamblea de Propietarios, en la cual deberá establecerse el procedimiento para la administración del mismo con el fin de que genere utilidades. Asimismo dicha Asamblea decidirá si el Fondo de Reserva tendrá un monto máximo y, en caso de tenerlo, fijará el monto respectivo. ARTICULO DECIMO: DE LOS SEGUROS. Las edificaciones comunes deberán estar permanentemente aseguradas contra incendio y terremoto por la suma que establezca la Asamblea de Propietarios, siendo de competencia del Administrador proceder al aseguramiento de las mismas. El Administrador podrá además contratar otros seguros que sean necesarios para la adecuada cobertura y protección de los bienes y personal que labore para el Condominio. ARTICULO DÉCIMO PRIMERO: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. Le está prohibido a los Propietarios.: A) destinar la finca filial y áreas comunes a usos o fines contrarios a la ley, la moral y las buenas costumbres y a lo establecido en el Reglamento. B) Almacenar, guardar y/ o depositar dentro de la finca filial o en las áreas comunes del Condominio, toda clase de materias explosivas, inflamables y / o asfixiantes que puede significar peligro o que produzcan emanaciones molestas. C) Depositar materiales de construcción, mezcla de concreto, mercaderías, muebles y / u objetos en las áreas comunes del Condominio, que puedan comprometer el ornato, limpieza y / o decoración del Condominio o significar daño o molestias a los demás usuarios, así como obstruir o entorpecer el uso de dichas áreas. D) Colocar en las áreas comunes o en las fincas filiales, insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda, toldos, chapas, muebles, macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estética del Condominio o la comodidad de los vecinos. E) Producir o permitir que se produzcan disturbios y / o ruidos que atenten contra la tranquilidad que debe reinar en el Condominio y/o que generen una intensidad acústica superior a los niveles máximos permitidos que llegue a fijar la Asamblea de Propietarios. F) Obstruir las calles de acceso, las aceras y los estacionamientos, de manera tal que dificulte el paso, acceso o permanencia a personas o vehículos. G) Arrojar líquidos u objetos fuera de la finca filial. H) Colocar en las ventanas y /o balcones ropas, alfombras o similares. I) Disponer de la basura o desperdicios por medios distintos de los previstos para ello. J) Usar las áreas verdes comunes para limpiar vehículos, muebles o cualquier objeto. K) Ingerir bebidas alcohólicas en áreas comunes de parque ni hacer asados o fiestas en áreas comunes no destinadas para ese tipo de uso. L) Requerir a los empleados del Condominio que presten servicios personales, sin la previa autorización del administrador. M) Circular en las calles del Condominio a una velocidad superior a los veinticinco kilómetros por hora. N) Estacionar vehículos en espacios que no estén designados para tal propósito. O) Llamar a los residentes o guardas mediante la bocina del carro, o hacer un uso innecesario de la misma. Autorizar a menores de edad el uso de vehículos de motor, tales como motos, cuadriciclos, scooter, aun cuando cuenten con licencia de
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conducir. P) Efectuar cualquier acto o incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás Propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad y comodidad del Condominio. Las obligaciones a cargo del Propietario se le exigirán en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el Propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo hagan responderán por las infracciones sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del Propietario. Q) Que en relación con la regulación de las fachadas, los Propietarios de las fincas filiales no podrán modificar la forma externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o con colores distintos a los del conjunto del Condominio. ARTICULO DECIMO SEGUNDO: DE LAS MASCOTAS: a) Los Propietarios podrán tener en su finca filial únicamente mascotas domésticas que no constituyan una molestia ni un peligro para los demás Propietarios. No se considerarán mascotas domésticas el ganado caballar, el bovino, el porcino, el caprino, el ovejuno ni los apiarios y por ningún concepto se permitirá, ni como especies ni como mascotas, reptiles venenosos o animales que al salirse de su encierro puedan originar daños o poner en peligro la vida de otros animales o de personas. Tampoco se permitirán perros de razas conocidas como peligrosas, tales como Pit-Bull, Rotweiller, American Staffordshire Terrier, pero no limitados a ellos, los cuales no podrán permanecer ni ser mantenidos en el Condominio por ningún período de tiempo. Las mascotas no serán criadas o cuidadas para fines comerciales y no podrán causar molestias de ningún tipo a los vecinos. Cada Propietario será responsable por limpiar y recoger los desechos fecales de sus mascotas tanto de las áreas comunes como del área privativa. Cuando dichos animales se encuentren en áreas comunes o en contacto con el público deberán estar sujetos en todo momento, con una correa o similar que permita mantenerlos bajo control. Cualquier violación a estas disposiciones autoriza a la Administración a exigir al Propietario a que saque la mascota del Condominio sin detrimento de cualquier otra sanción a la que pudiese hacerse acreedor. Los animales en ningún caso podrán deambular por el Condominio, en el caso que se presente esta situación la Administración tendrá el derecho y la obligación de capturar la mascota y retirarla del Condominio, sin ninguna responsabilidad al respecto y sin la obligación de devolverla posteriormente; y en caso de pasear con el dueño o su autorizado, el animal deberá mostrar claramente, las marcas de haber sido vacunado según las leyes de salud. ARTICULO DECIMO TERCERO: COMPAÑÍA DE SEGURIDAD: En caso de que el Propietario quiera contratar servicios adicionales de seguridad, además de los contratados por la Administración, éstos deberán ser aprobados por la Administración y cumplir con los lineamientos de seguridad que exige la Ley y este Reglamento para las compañías constructoras y de mantenimiento de jardines. ARTICULO DECIMO CUARTO: JARDINES Y ZONAS VERDES: a) La Administración del Condominio contratará los servicios de una compañía dedicada al diseño de jardines y mantenimiento de zonas verdes. b) En caso de que los jardines exteriores de las fincas filiales estén expuestos a las zonas
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comunes, el diseño y/o modificación deberá ser aprobado por la Asamblea de Propietarios, quien deberá obtener el visto bueno del Administrador. c) El mantenimiento y/o cambios en los jardines de las zonas comunes serán responsabilidad únicamente de la compañía de mantenimiento del Condominio. Por ningún motivo los Propietarios de las fincas filiales deberán modificar los jardines de las zonas comunes ubicadas en frente de sus propiedades, sin la previa autorización de la Administración. d) Los jardines internos podrán tener plantas de cualquier tipo siempre y cuando la altura de éstas no interfiera con las vistas panorámicas de otras edificaciones y no invadan ni ensucien las propiedades vecinas. e) Los condóminos podrán darle su propio mantenimiento a las zonas verdes de sus fincas filiales, contratar a la compañía de mantenimiento del Condominio o contratar cualquier otra compañía similar para tales fines. ARTICULO DECIMO QUINTO: BASUREROS. a) Los basureros deberán ubicarse siempre dentro de la propiedad o finca filial y en lugares donde no queden expuestos desde ningún punto a las zonas comunes o propiedades vecinas. b) La basura debe depositarse siempre en un recipiente o contenedor sanitariamente adecuado. c) La basura deberá sacarse de la finca filial llevando el siguiente procedimiento: Depositarla en las bolsas correspondientes, para que pueda ser reciclada según instrucciones de la Administración del Condominio. Una vez clasificada en las diferentes bolsas, debe depositarse en recipientes para basura debidamente autorizados por la Administración del Condominio. Los recipientes deberán sacarse al camino principal, frente a la propiedad, la noche antes de que el recolector de basura pase a recogerla. El horario será indicado por la Administración del Condominio en su debido momento. Una vez que el recolector de basura haya pasado, cada Propietario será responsable de recoger los recipientes de depósito, inmediatamente. ARTICULO DECIMO SEXTO: RÉGIMEN DE SANCIONES. Cuando un Propietario o quien de él derive su derecho destine su finca filial o áreas comunes a usos contrarios a la Ley, la moral o las buenas costumbres, la hagan servir a otro objeto que el convenido expresamente en este Reglamento, efectúe acto o incurra en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás Propietarios, comprometa la solidez, seguridad, salubridad, finanzas, comodidad del Condominio y sus habitantes, incumpla las obligaciones establecidas por la Ley, este Reglamento o la Asamblea de Propietarios, el Administrador prevendrá por escrito de inmediato al infractor, con el fin de que éste se ponga a derecho y subsane los daños y perjuicios causados dentro de un plazo de cinco días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación correspondiente o bien para que esgrima los argumentos de su defensa. En caso de que el Propietario o quien de él derive su derecho no acate la prevención escrita del Administrador o bien niegue responsabilidad en la infracción o falta que se le imputa, el Administrador procederá a convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, con el fin de conocer el caso, los argumentos de defensa del presunto infractor y si fuera procedente, imponer al infractor una sanción o multa, sin perjuicio de lo que éste adeude por concepto de reparación de los daños e indemnización de los perjuicios
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que su acción u omisión hubieren ocasionado. Atendiendo a su gravedad las multas podrán oscilar entre uno a diez salarios base, conforme se define en la Ley siete mil trescientos treinta y siete de cinco de mayo de mil novecientos noventa y tres. Aunado a lo anterior, si la falta cometida por el Propietario o de quien él derive su derecho es considerada como "Falta Grave" por acuerdo tomado en Asamblea de Propietarios por un número de votos que represente al menos dos terceras partes del valor del Condominio, procederá al desahucio o la obligación de desalojo que disponen los artículos veintidós y veintitrés de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Para estos efectos, sin necesidad de acuerdo previo de Asamblea de Propietarios, la mora en el pago de tres cuotas de mantenimiento consecutivas, o seis cuotas de mantenimiento en un mismo año, será considerada "Falta Grave". Para cualquier controversia que surgiere por la aplicación de las sanciones indicadas, la determinación de lo que constituye "Falta Grave", las partes acudirán al proceso estipulado en el Artículo Decimosétimo siguiente. Para el cobro de las cuotas de mantenimiento y demás sumas de dinero ordenadas por la Asamblea de Propietarios que se encontraren morosas, la Administración quedará facultada para acudir a la vía judicial correspondiente o a la vía arbitral, a su entera discreción según considere oportuno y conveniente a los intereses del Condominio. Queda entendido que todas las comunicaciones y/o notificaciones que se deban realizar a un condómino, se considerarán efectuadas a partir del momento en que el Administrador entregue dicha comunicación o notificación a cualquier persona que se encuentre en la Unidad Residencial correspondiente. ARTÍCULO DECIMO SÉTIMO: MECANISMOS PARA RESOLUCIÓN DE DISPUTAS. Los Condóminos, la Asamblea de Propietarios y el Administrador, en adelante identificados en este Artículo como las partes, en apego a lo dispuesto en los Artículos Cuarenta y Uno y Cuarenta y Tres de la Constitución Política, renuncian expresamente a la jurisdicción ordinaria y acuerdan resolver cualquier conflicto, excepto lo relativo al cobro de obligaciones pecuniarias, que será facultativo para la Administración según se indicó en el artículo anterior, conforme al siguiente procedimiento: a) Compromiso de Mediación: Las Partes acuerdan acudir en primera instancia al proceso de mediación establecido en la reglamentación del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, designándose como mediador unipersonal a quien por turno corresponda, de la lista con que al efecto cuenta la dirección de dicho Centro. b) Compromiso Arbitral: En caso de que el asunto no sea resuelto en un máximo de dos audiencias de mediación de no más de dos horas de duración cada una de ellas, o en caso de que no se verifiquen las sesiones por ausencia de alguna de las partes, el asunto o controversia será resuelto mediante laudo definitivo e inapelable de conformidad con los Reglamentos de Conciliación y Arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, a cuyas normas las partes se someten en forma incondicional. Queda entendido que tanto la mediación como el arbitraje podrán ser solicitados por cualquiera de las partes. En caso de que en el momento en que deba resolverse el conflicto, el Centro de
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Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica no esté prestando los servicios anteriormente referidos, el conflicto se resolverá mediante un proceso arbitral de equidad que se tramitará de conformidad con la Ley sobre Resolución Alternativa de Conflictos y Promoción de la Paz Social, número siete mil setecientos veintisiete. Las costas de los procesos que resulten necesarios para la resolución del conflicto, serán sufragadas en su totalidad por la parte perdedora. El acuerdo de conciliación y el laudo arbitral serán firmes, vinculantes, y tendrán carácter de cosa juzgada material para las partes. ARTÍCULO DECIMO OCTAVO: REUNIÓN Y DIVISIÓN DE ÁREAS PRIVATIVAS. Las fincas filiales podrán ser objeto de reunión o división, siempre y cuando las partes reunidas o segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio para las fincas filiales, así como el destino, las áreas mínimas y los lineamientos de acceso que disponen la Escritura Constitutiva, el Reglamento de Condominio, los planos del Condominio y la normativa vigente. Para estos efectos, deberá indicarse en el instrumento público correspondiente el coeficiente de copropiedad de la finca o fincas filiales resultantes, el nuevo porcentaje en relación al valor total de Condominio y el valor que le o les correspondiere. Para los efectos que establece el inciso e) del artículo dos de la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, dichas reuniones o subdivisiones operarán de acuerdo a las siguientes reglas: a) En caso de reunión, los porcentajes y el valor indicado se calcularán sumando los porcentajes y valores asignados en la Escritura Constitutiva del Condominio a las fincas filiales objeto de la reunión. b) En caso de segregación o división material de fincas, los nuevos porcentajes y valores serán calculados proporcionalmente en relación a los porcentajes y valor asignados en la Escritura Constitutiva del Condominio a la finca filial que diere origen a la segregación o división, según el área que comprenda cada una de las nuevas filiales resultantes. En estos casos, para que el Propietario pueda proceder con la reunión, segregación y/o división de su o sus fincas filiales y, en consecuencia a la asignación de los nuevos porcentajes en los términos indicados, no requerirá de ningún acuerdo de los Propietarios reunidos en Asamblea de Condóminos que establece el inciso a) del artículo veintisiete de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en el tanto con ello no se alteran los porcentajes existentes para las áreas comunes ni para las restantes fincas filiales. Por razones de conveniencia, seguridad, ornato, comodidad y fundamentalmente por la medida y condiciones de las fincas filiales que mediante este acto se constituyen, expresamente se autoriza su posterior sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio para transformarlas en matriz de nuevos Condominios. CAPITULO TERCERO: REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO PRIMERO: LOS ORGANOS DEL CONDOMINIO. Los órganos de gobierno y administración del Condominio están constituidos por (i) La Asamblea de Propietarios, (ii) La Administración. ARTICULO SEGUNDO: LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. La Asamblea de Propietarios es el órgano supremo del Condominio y resolverá los asuntos
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de interés común sometidos a su conocimiento. Las asambleas podrán ser ordinarias o extraordinarias. ARTICULO TERCERO: LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. La Asamblea Ordinaria de Propietarios se celebrará una vez al año dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio fiscal. Las Asambleas Extraordinarias se celebrarán cuando así lo soliciten los Propietarios que representen por lo menos un tercio del porcentaje del valor del Condominio o bien, cuando lo consideren necesario el Administrador. ARTICULO CUARTO: CONVOCATORIA. El Administrador es el encargado de convocar a la Asamblea de Condóminos y también podrán convocar los Propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del Condominio. La convocatoria deberá indicar la agenda que se tratará, el día, hora y lugar de la reunión, así como la posibilidad de una segunda convocatoria en los términos indicados en el Artículo Quinto siguiente. Se hará mediante carta circular que se enviará a la dirección postal, electrónica o fax que para tal efecto indicará cada Propietario a la Administración del Condominio, con quince días naturales de anticipación tanto para las Asambleas Ordinarias como para las Asambleas Extraordinarias. Será responsabilidad de cada Propietario reportar a la Administración cualquier cambio de dirección, pues para todos los efectos legales y reglamentarios se tendrá como la dirección válida la última dirección reportada en los registros de la Administración. ARTÍCULO QUINTO: QUÓRUM. El quórum de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria lo formarán los votos que representen no menos de dos tercios del valor del Condominio. En segunda convocatoria quedará formado con cualquier número de asistentes. Si a la hora señalada en la convocatoria no se reuniere el quórum fijado, se considerará la Asamblea convocada por segunda vez para media hora después y sesionará válidamente con el número de Propietarios que se encuentren presentes. En toda convocatoria que se efectúe se señalará expresamente la posibilidad de esta segunda convocatoria. Se prescindirá de la convocatoria previa cuando estando reunida la totalidad de los Propietarios, acuerden celebrar Asamblea y se conformen expresamente de que se prescinda de dicho trámite, lo que se hará constar en el acta respectiva. En caso de que no concurriera ninguno de los Propietarios a la segunda convocatoria de la Asamblea Ordinaria, el Administrador dejará constancia en el Libro de Actas, transcribirá el Orden del Día y se tendrá por aprobado el Presupuesto de Gastos Comunes. Sólo podrán votar quienes se encuentren al día en el pago de las cuotas del Condominio. ARTÍCULO SEXTO: ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA ORDINARIA. Son atribuciones de la Asamblea Ordinaria: a) Conocer del informe anual del Administrador relativo al año vencido, aprobándolo o denegándolo. b) Aprobar o improbar, en su caso, el presupuesto de gastos comunes que presente el Administrador para el año venidero y las cuotas que sobre dichos gastos corresponden a cada finca filial. c) Cuando proceda, relegir, nombrar o revocar los cargos del Administrador. d) Autorizar las reparaciones o mejoras que se hicieren en los elementos comunes del Condominio. e) Las resoluciones sobre asuntos de interés común, no
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comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. f) Los demás actos que le competen al tenor de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. ARTÍCULO SÉTIMO: FORMALIDADES DE LAS ASAMBLEAS. Las Asambleas serán presididas por un presidente y un secretario ad-hoc, designados por los Propietarios para cada Asamblea. De toda Asamblea se levantará un acta que se asentará en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios que al efecto lleve el Condominio, la cual será firmada por el Presidente, el Secretario y los Propietarios que hayan ejercido su voto. Los Propietarios registrales de las fincas filiales podrán hacerse representar en las Asambleas mediante mandatarios, para lo que será suficiente la presentación de una carta-poder autenticada por un abogado o bien, una certificación de personería jurídica en el caso de sociedades o apoderados generales o generalísimos. En caso de existir co-propiedad en alguna de las fincas filiales, los copropietarios deberán designar un solo representante. ARTÍCULO OCTAVO: DE LAS VOTACIONES. El voto de cada Propietario valdrá conforme al porcentaje o proporción que le corresponde a su finca filial en relación al valor dado al Condominio en su escritura constitutiva y sólo podrán votar quienes se encuentren al día en el pago de las cuotas del Condominio. Votación Requerida: a) Se requiere el voto unánime de todos los Propietarios para: i) Modificar el destino general del Condominio. ii) Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total de Condominio o el área de los bienes comunes. iii) Renunciar al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. iv) Gravar o enajenar el Condominio en su totalidad. v) Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del Reglamento de Condominio y Administración. vi) Cualquier otro acuerdo que requiera la total conformidad de los Propietarios, conforme a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio o este Reglamento. vii) Realizar construcciones en las áreas comunes no contempladas en los planos del Condominio. b) Se requiere mayoría de las dos terceras partes del porcentaje total del valor del Condominio para: i) Aprobar y realizar mejoras útiles. ii) Designar y remover al Administrador. iii) Variar el destino especial de una finca filial. iv) Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los Propietarios para que efectúe estos trabajos. v) Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse. vi) Autorizar el arrendamiento de cosas comunes. vii) Aprobar la reconstrucción parcial o total del Condominio. viii) Aprobar las mejoras útiles en las cosas comunes. c) Se requiere mayoría simple del valor del condominio para: i) Aprobar la realización de mejoras necesarias. ii) Resolver cualquier otro asunto incluido en la agenda. ii) Aprobar el presupuesto anual y la cuota de mantenimiento condominal, el fondo de reserva o cualquier otro gasto común. Las resoluciones de la Asamblea serán definitivas, válidas, vinculantes y firmes desde el momento en que se tomen, aún para los ausentes, a quienes el Administrador comunicará por escrito todos los acuerdos tomados. ARTÍCULO NOVENO: DEL ADMINISTRADOR. El
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Administrador será nombrado por la Asamblea de Propietarios mediante el voto que represente al menos las dos terceras partes del porcentaje total del valor del Condominio. La designación del Administrador se hará por el plazo de cinco años y podrá ser relecto por acuerdo de la Asamblea de Propietarios, tomado por no menos de las dos terceras partes del valor total del Condominio. El Administrador tendrá bajo su responsabilidad la administración del Condominio. El nombramiento podrá recaer tanto en personas físicas como personas jurídicas, propietarias o no del Condominio. El incumplimiento de las funciones asignadas al Administrador, u omisión de actos que causen daños y pérdidas o pongan en peligro la existencia, seguridad, salubridad y conservación del Condominio, previa llamada de atención por escrito de la Asamblea, será motivo suficiente para que éste sea removido de su cargo. En caso de que la falta sea de tal gravedad que haga innecesaria la llamada de atención, la Asamblea podrá proceder de inmediato a su despido y correspondiente sustitución. De no existir Administrador o si éste no actúa o se encontrare incapacitado, cualquiera de los Propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración, sin perjuicio del cobro que posteriormente pueda realizar, tanto del tiempo como de los gastos que cuenten con el refrendo de un Contador Público autorizado. ARTÍCULO DÉCIMO: REMUNERACIÓN DEL ADMINISTRADOR. El Administrador, como retribución por el desempeño de sus funciones en la Administración del Condominio, recibirá una retribución anual que será fijada en la Asamblea de Propietarios. ARTÍCULO UNDÉCIMO: PODERES DEL ADMINISTRADOR. El Administrador es el representante legal del Condominio y tiene facultades suficientes para representarlo en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que se susciten con relación al Condominio. El Administrador tendrá facultades de APODERADO GENERALÍSIMO SIN LIMITACIÓN DE SUMA con las atribuciones que señala el artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código Civil, pudiendo aperturar cuentas corrientes o de ahorro bancarias ante cualquier institución financiera del Sistema Bancario Nacional, así como realizar depósitos, retiros y firmar de cheques de dichas cuentas. Sin embargo, requerirá autorización de la Asamblea de Propietarios para vender, donar, enajenar, traspasar o disponer de cualquier otra forma de bienes inmuebles o de activos fijos del Condominio, así como para contraer préstamos a cargo del Condominio. No podrá otorgar poderes ni delegar su poder salvo tratándose de poderes especiales judiciales con autorización de la Asamblea de Condóminos. ARTÍCULO DUODÉCIMO: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR. Son obligaciones del Administrador: a) Respetar y hacer cumplir el Reglamento, verificar las infracciones y proceder contra el infractor conforme a sus atribuciones. b) Ejecutar las resoluciones de la Asamblea de Propietarios. c) Convocar a Asamblea de Propietarios. d) Enviar a cada Propietario, con por lo menos cinco días de anticipación a la fecha señalada para la Asamblea anual de Propietarios, el informe anual del año vencido y el Presupuesto de Gastos Comunes para el año venidero, así como el cálculo de las Cuotas Condominales que a su finca filial
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corresponde pagar. e) Atender las quejas de los Propietarios. f) Resolver, en la medida de lo posible, toda discrepancia entre los Propietarios u ocupantes de las fincas filiales o remitir la disputa al procedimiento indicado en el Artículo Decimosétimo del Reglamento de Condominio. g) Recaudar de cada Propietario las Cuotas Condominales fijadas por la Asamblea de Propietarios para el pago de los Gastos Comunes y Fondo de Reserva. h) Certificar las deudas de los Propietarios con el Condominio o bien de encontrarse al día en el pago de sus obligaciones. i) Pagar con los fondos del Condominio los gastos comunes, así como los gastos extraordinarios necesarios a fin de mantener en buen estado y en condiciones de seguridad, comodidad, limpieza y decoro las instalaciones del Condominio. j) Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo extraordinario en las áreas comunes y de servicios. k) Inspeccionar regularmente el Condominio y las fincas filiales para revisar que no se cometan infracciones en contra de lo dispuesto en los Reglamentos del Condominio. l) Mantener el Condominio en perfecto estado de conservación, aseo e higiene y velar por el buen funcionamiento de la maquinaria y equipo. m) Colocar las señales correspondientes en las vías internas del Condominio, así como en las áreas de parqueo. n) Contratar y despedir, a su sola discreción, el personal que considere necesario para la atención del Condominio. o) Ordenar, dirigir y supervisar el trabajo del personal del Condominio y exigirle el cumplimiento cabal de las obligaciones a su cargo. p) Llevar, conservar y custodiar tres libros del Condominio, UNO) un Libro de Caja en el cual consignará diariamente los egresos que tuviere por concepto de gastos comunes y los ingresos provenientes de los aportes de los Propietarios o de cualquier otro concepto. DOS) Un Libro de Actas en el cual se asentarán las actas y resoluciones de las Asambleas de Propietarios y TRES) un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual constarán los acuerdos de ese órgano. q) Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás documentación relacionada con el Condominio en su conjunto. r) Representar al Condominio directamente o por medio de apoderado ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales, municipales, judiciales, nacionales y/o extranjeras en cualquier reclamación, gestión o asunto de interés de los Propietarios o del Condominio. s) Cualquier otro que le asigne la Asamblea de Propietarios. CAPITULO CUARTO: DISPOSICIONES FINALES GENERALES. Las resoluciones de la Asamblea de Propietarios serán definitivas, válidas, vinculantes y firmes desde el momento en que se tomen, aún para los Propietarios ausentes. Las infracciones a los Reglamentos serán conocidas por el Administrador quien determinará, según su mejor criterio, la gravedad de la infracción y la imposición de una sanción pecuniaria y su monto de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Condominio. Podrá también recurrir a la vía legal según corresponda. En todo lo no previsto en el presente Reglamento regirán las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.